Surface habitable et loi Carrez : calcul pièce par pièce
La surface habitable et la superficie Carrez se mesurent à l'intérieur des murs, sans les parties de moins de 1,80 m sous plafond. Elles diffèrent sur les annexes : une véranda compte en Carrez, pas en surface habitable. Exemple : 47 m² habitables et 53 m² Carrez pour le logement pré-rempli ci-dessous, balcon exclu des deux.
| Local | Surface habitable | Loi Carrez |
|---|---|---|
| Pièce (séjour, chambre, cuisine, salle d’eau…) | Oui | Oui |
| Véranda ou loggia fermée | Non | Oui |
| Balcon, terrasse, loggia ouverte | Non | Non |
| Cave, garage, cellier non chauffé | Non | Non |
| Combles non aménagés | Non | Non |
| Partie sous 1,80 m de hauteur | Non | Non |
| Placards, dégagements, couloirs | Oui | Oui |
| Murs, cloisons, marches, trémies, embrasures | Non | Non |
Résultat
Surface habitable
47 m²
Tolérance de 5 % : si la superficie Carrez réelle est inférieure à 50,35 m², l'acheteur peut demander une baisse de prix proportionnelle dans l'année qui suit la vente ; pour un bail, sous 44,65 m² de surface habitable, le locataire peut demander une baisse du loyer.
Comment mesurer
- Cotes intérieures, d’un mur fini à l’autre, au ras du sol
- Plinthes, placards et couloirs comptent
- Déduisez trémies d’escalier, gaines, poteaux et embrasures
- Sous un rampant, ne retenez que la partie à plus de 1,80 m
Quelle surface pour quel usage
- Loi Carrez : vente d’un lot de copropriété
- Surface habitable : bail d’habitation, DPE, impôts locaux
- Surface de plancher : permis de construire, autre règle
- Une maison individuelle hors copropriété n’a pas de surface Carrez obligatoire
Les pièges fréquents
- Compter une véranda dans la surface habitable
- Mesurer à l’extérieur des murs ou avec les cloisons
- Oublier la partie sous 1,80 m d’une chambre mansardée
- Les lots de moins de 8 m² échappent à la loi Carrez
Calculer la surface habitable et la superficie loi Carrez
La surface habitable est définie par l'article R156-1 du Code de la construction et de l'habitation : c'est la surface de plancher construite, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et de fenêtres. Les parties de moins de 1,80 m de hauteur ne comptent pas, pas plus que les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons et vérandas.
La superficie loi Carrez (article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967) suit les mêmes règles de mesure, mais compte tous les locaux clos et couverts du lot : une véranda ou une loggia fermée y entre. Elle exclut caves, garages, emplacements de stationnement, ainsi que les lots de moins de 8 m². Elle doit figurer dans la promesse et l'acte de vente d'un lot de copropriété.
L'exemple pré-rempli additionne un séjour de 20 m², deux chambres, dont une mansardée avec 3 m² sous 1,80 m, une cuisine, une véranda de 6 m² et un balcon de 4 m² : 47 m² de surface habitable, 53 m² au sens Carrez. Le balcon n'entre dans aucune des deux.
Ce calcul aide à vérifier un diagnostic ou une annonce. Pour une vente, le mesurage Carrez est en pratique confié à un diagnostiqueur, qui engage sa responsabilité sur le chiffre.
Questions fréquentes
Quelle différence entre surface habitable et loi Carrez ?
Les deux se mesurent à l'intérieur des murs, sans les parties de moins de 1,80 m. La loi Carrez compte en plus les locaux clos et couverts comme une véranda ou une loggia fermée ; la surface habitable les exclut. La loi Carrez sert à la vente d'un lot de copropriété, la surface habitable au bail d'habitation.
Les placards et les couloirs comptent-ils dans la surface habitable ?
Oui. Placards, dégagements, couloirs et salles d'eau comptent, dès lors que la hauteur sous plafond atteint 1,80 m. Seuls les murs, cloisons, marches, gaines et embrasures sont déduits.
Que se passe-t-il si la surface Carrez annoncée est fausse ?
Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle de l'acte, l'acheteur peut obtenir une diminution du prix proportionnelle à l'écart, en agissant dans l'année qui suit la signature de l'acte authentique.
Sur quoi repose ce calcul
- CCH art. R156-1Code de la construction et de l’habitationDéfinition de la surface habitable : déductions, hauteur minimale de 1,80 m, locaux exclus.
- Loi n° 65-557, art. 46Statut de la copropriétéMention obligatoire de la superficie privative et action en diminution du prix au-delà de 5 %.
- Décret n° 67-223, art. 4-1Mesurage loi CarrezRègles de mesure de la superficie privative d’un lot, exclusion des lots de moins de 8 m².
Page mise à jour le Les résultats sont des estimations de quantités destinées au chiffrage. Elles ne remplacent pas une note de calcul d'ingénieur ni l'étude d'un bureau de contrôle. Notre méthodologie →